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焱兹资讯      时间:2018-05-03收藏
专题: 银行业杠杆情况 房企利润率 房企2017年销售业绩 房企销售业绩 

作者:新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

提要:

1、“高周转”点燃房企焦虑

2、“高杠杆”支撑业绩增长

3、“政策稳”成为冒进押宝

4、“现金流”暴露风险预兆

5、“保安全”预留刹车距离

房地产企业的“高周转”模式引发市场热议甚至质疑,可房企不只是高周转,还有高杠杆。

01 高周转”点燃房企焦虑

2014年,我们就已说过:“房地产行业面临四大分化,城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化,路左边的楼盘门可罗雀,路右边的楼盘门庭若市,背后反映的是企业的分化”。

城市分化愈演愈烈,现在已经形成都市圈核心城市、都市圈中小城市、非都市圈中小城市三大市场,板块分化就不用多说了。

当时我们还提出:“90%的中小房企会退出地产江湖,百强房企会占据市场份额的50%”,去年,后一个预判就已经兑现了。

去年初,我们还预判:“2020年,23强房企会占据届时的市场份额的55%以上”【详见2017-02-19微信文《欧阳捷:不进则没,龙头房企的车轮还在滚滚向前》,点击链接可直接阅读】

房地产业已不再有长跑比赛。

虽然城镇化还没有结束,房地产增量市场仍然还有十年左右的平稳发展周期,但未来大多数房企已经与此无关。

过去三年,20强房企业绩增长速度平均达到36%,同期整个市场年均增速21%,大房企以快于行业大势的速度快速增长。

不过,20强房企的天花板很快也会到来。

预计未来三年,最大房企的销售额会接近或达到2万亿元,前10强房企的销售额门槛会达到5000亿元,市场垄断格局基本形成。

平稳发展周期是属于那些垄断房企的。

在此之前,大房企显然还是会加速奔跑、全力冲刺2020年。

唯有加速奔跑,才能抢在市场垄断格局形成之前占有一席之地。

不能加速奔跑的房企,就会逐渐掉队。

“唯快不破”既是轻功,也是内功。

金庸武侠小说中的轻功高超者,无一不是内功深厚者。没有内功,身轻如燕、倏乎不见是不可能的。

不是所有的房企都能“快”得起来的。

快——要有快投模式。首先体现在拿地研判模型的标准化,可以适应不同等级的城市。包括政策环境支持度、市场环境与去化周期、项目体量与周转速度、现金流与利润率匹配等等,只有对项目的准确判断,才能拿到真正的好地。

快——要有快建体系。比如快开工,不是老板一句话就可以做得到的事。地质勘探、规划设计、报批报建、施工图出图、招投标组织、施工队进场等环环相扣、紧锣密鼓、节点铺排、计划上线,最终做到可视化管控,才能确保开工周期控制在3个月之内。

快——要有快销系统。精准的客户地图、震撼的实体样板、快速的分销渠道、强大的培训体系、连续的策划节奏、有效的开盘策略,确保6个月开盘、2年内清盘。

快——更要快回笼。现金为王的时代又回来了。银行隔夜利率飙升、存款利率放开自律上限、大额存单利息上浮50%、银行揽储大战已经触发、大房企拿地配资利息升至15%。

这一切都明白无误地印证了过去我们所说:“钱少且贵”,已成定局【详见2017-06-18《欧阳捷:未来三年的住房市场预判及房企应对策略》,点击链接可直接阅读】。

只有快速回笼现金,才能确保企业现金流安全,也才有能力实现高周转的滚动开发模式。

快不起来的房企,或许在长跑中还有可能以持续均匀的速度跟上整体队伍的节奏,但在短跑冲刺中,再也没有可能进入下一程比赛。

落伍的焦虑并不能挽救即将失去的未来。

还有什么办法能够争取拿到下一程比赛的入场券?

02高杠杆”支撑业绩增长

经济学著名的杜邦公式告诉我们:企业要想获得更高的资产收益率,除了提高销售利润率外,就是通过高周转、高杠杆。

别人的1块钱,一年周转一次,赚10%的利润,也就是1毛钱。

高周转企业一年周转2次,也是10%的利润,就可以赚2毛钱。

高周转房企,赚的是辛苦钱。别人一天的活,高周转企业的人半天便完成,自然就会很辛苦。

想要不辛苦,又要赚多钱,只有高杠杆——借别人的钱,干自己的事。

20强房企销售业绩增速总体上是跑赢大势的,特别是2016-2017年增速更快。

与此同时,20强房企的杠杆率也增加了。

2015-2017年,前20强房企中的16家上市房企平均杠杆率是逐年递增的。

其中,负债率上升的有12家:

负债率上升当然是有风险的,如果社会融资减少,市场流动性下降,企业现金流不能覆盖运营成本和还本付息,一旦出现债务违约,企业很可能面临金融机构挤兑,再大的企业也难逃灭顶之灾。

古话说“君子不立危墙之下”。

香港房企以谨慎著称,杠杆率高于30%他们就会睡不着觉,因为经历了多次金融危机,他们深知“活得久,比当下活得好更好”的道理。

问题是,现在跑不快,可能没有未来“活的久”。

但是,在过去多年的大陆房地产市场上,香港房企普遍掉队了【详见2016-11-27微信文《你在指责大水漫灌,其实央行教你怎么赚钱》,点击链接可直接阅读】。

关键在于房企对于房地产大势判断的分歧。

其实,在过去两三年,都有一些百强房企出现大势判断失误、战略选择偏差,最终导致落伍,有的甚至跌出百强行列。

未来,排名百强之外的房企即使想再加杠杆,其难度也是越来越大了。

一方面,金融机构的贷款额度有限,百强之外的房企已经不在银行贷款名单之内,想要获得开发贷款是难上加难。没有金融的支持,企业很难再做大。

另一方面,贷款额度会更加集中于排名更前的房企,而这些房企的销售额越来越多,也就意味着它们所需的贷款额度越来越多,随着其市场份额的不断增加,也会蚕食更多的贷款额度。

因此,未来融资门槛将进一步提高【详见2018-03-25微信文《欧阳捷:50强将成为房企融资新门槛》,点击链接可直接阅读】。

不仅如此,越是大的房企,信用等级越高,融资成本越低。

比如,新城控股(行情601155,诊股)集团境外全资子公司新城环球发行3年、3亿美元抵押固定利率债券,票面年息仅为6.5%,债券评级为Ba2(穆迪)/BB(惠誉),已经有不少金融机构动起了买进的念头。

换句话说,越是行业排名靠前的房企,越是有能力获得更多的金融支持,越是有加杠杆的本钱。

但是,加杠杆更加需要判明大势。

房地产大势不只是国内经济走势、市场供求关系、金融环境变化,更重要的是国际政治经济走势对国内的宏观影响。

朝韩金文会、南北和,朝鲜无条件弃核(不论真假),谁人想得到?

中美贸易战科技战汇率战货币战接踵而至,谁又能料得到?【详见2017-12-10《欧阳捷:美国加息、缩表、减税,国内楼市会变天? 》,点击链接可直接阅读】(内中指出:美国已经或正在发动三大战役:贸易战、减税战、金融战)。

对应于国际、国内政治经济格局变化的宏观政策调整,才是影响房地产大势和房企生存的核心要素。

风云莫测,世事难料,房企既要看准天气、发力抢跑,也要警惕变天、留有后手。

03

“政策稳”成为冒进押宝

借来的东西总是要还的。

高杠杆的最大风险在于政策的反转。

货币政策会反转吗?

未必。

其实我们注意到,尽管今年的M2增速不高,但已然高于去年四季度水平,今年一季度M2增量高达6.3万亿元,远远超过去年四季度的2.1万亿元,去年一季度的4.9万亿元,2016年一季度的5.1万亿元。

其中1月份M2增量就高达4.4万亿元,创造了新的历史最高纪录。

这么多钱去哪里了?

前不久微信文做了解释【详见2018-03-25微信文《欧阳捷:50强将成为房企融资新门槛》,点击链接可直接阅读】。

央行的货币闸门就像松紧带。

社会上的钱少了,央行的松紧带就松一松;社会上的钱多了,央行的松紧带就紧一紧,央行控制流动性紧平衡的艺术已经非常高超了,目标指向就是“审慎的、谨慎的货币政策”。

最近的降准释放了流动性,因为钱荒已经袭来。

降准就是稳定市场。

有人认为降准的大部分钱置换了MLF,或许,这意味着本来需要归还的9000亿元MLF不用再归还了,其实也变成市场流动性了。

下半年还有可能继续降准。

在贸易战暗波涌动、贸易顺差趋于缩小的背景下,依靠增加外汇占款增发货币已不现实,央行创设的补充抵押贷款只是定向用于棚改资金,社会流动性偏紧,仅靠货币政策新工具包括逆回购、常备借贷便利(SLF)、中期借贷便利(MLF)等来调节货币投放已显不足,下调银行存款准备金率进而释放一定的流动性,有利于稳定市场资金需求。

国有重点金融机构监事会主席于学军认为:“当前降准通道已经开启,未来空间还很大”。

目前我国银行业的存准率仍在16%-14%这样的高位。从历史和国际经验来看,“存款准备金率有6%-8%就不低了”,所以未来还有6-8个百分点的调整空间。

钱多了,却还是很紧张,这是因为经济体量在增加,控制在9%以下的M2增速不足以支撑经济发展速度。

未来,M2增速还会回升到9%以上。

但更重要的是,央行早已瞄准以利率为核心的货币调控体系。

在博鳌亚洲论坛上,新任央行行长易纲先生说:“现在主要的央行都开始收紧利率,开始退出扩张,也会进行缩表。我们已经有很长一段时间期待这样变化的发生,所以我们也已经准备好了进行这样的改变”。

所以,当美国加息,央行会跟吗?

6月美国继续加息,如果中国央行不跟,中美利差缩小积累资本流出意愿,在某一个时点就可能真的引发资本逃离,就会导致国内流动性风险。

易纲先生在博鳌亚洲论坛上还提到:中美利差在一个“舒服区间”,显然,如果美国继续加息,而中国不加息,中美利差就会缩小,就不那么舒服了,就会导致资本外流,既影响经济增长,又影响外汇储备。

而且,央行希望消除利率双轨制,未来更倾向于市场化利率,在目前实际利率已经大幅上涨的情况下,下半年加息是有可能的,至少公开市场利率还会继续上涨。

升息+降准将是央行控制市场流动性的组合策略。

而利率上涨,将是冒进者的达摩克利斯之剑。

04

“现金流”暴露风险预兆

目前,央行上调公开市场利率,使得政策利率向信贷利率和实体融资利率正向传导,势必带来楼市新的变化:

一是按揭贷款利率跟随上行,势必抑制贷款需求进而降低购房需求;

二是开发贷款和基金信托利率上行,势必导致开发商还本付息压力加大;

收入减少、支出增加,将严重制约房企的高杠杆。

低利率意味着企业可以用低成本借贷,完成更多投资,加速企业扩张。

但利率上升,势必倒逼那些高负债、高杠杆的房企减少投资,放慢扩张速度。

房企如果减少投资,就会延缓开工,进而放慢销售,降低回笼,入不敷出,最后出现现金流危机。

正如奔跑的马车,如果在减速中控制不好,很可能会翻车。

如果遭遇房地产信贷政策定向收缩,房企流入的资金不足以支付运营开支、还本付息,冒进者和收缩者都有可能面临现金流断裂的风险。

如果针对房地产的信贷政策收缩,房企流入的资金不足以支付运营开支、还本付息,企业就要面临现金流断裂的风险。

企业现金流风险预兆何在?

比如,拖欠税款、工资、应付款等,下下策是债务违约,一旦债务违约,就会将现金流风险暴露于大庭广众之下,从而引发金融机构的集体挤兑,企业不死也要脱层皮。

未来三年,不仅是中小房企,更会有一批知名房企承受不住高杠杆之重而出现债务危机。

一旦出现一批房企的集体性债务违约,就有可能导致对所有房企的集体不信任,抬高房企的资金成本,甚至引发行业性信贷紧缩,导致系统性金融风险。

近日,中央政治局会议传递了一个新的重大信号:“推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患”。

防范企业集体性债务违约,就是防范系统性金融风险。

这意味着,信贷政策要稳定,股市、债市、汇市、楼市才能健康发展,当市场出现债务违约等不稳定因素,政策与监管就必须即使跟进、消除隐患,确保平稳。

这次政治局会议不提“管住货币总闸门”,不意味着货币政策逻辑就此转向中性宽松,而是为应对特朗普贸易战的不确定性预作布局,更不意味着房地产业的金融政策会有所放松。

05

“保安全”预留刹车距离

在去杠杆、防风险的大背景下,房企应该怎么做呢?

很多企业从预防企业系统性风险出发,明确提出“降负债”的口号和目标。

但“降负债”未必是真的降低负债额。

规模扩张早已成为市场共识,不管是否明确销售目标,大房企都不会放慢规模扩张的脚步。

当规模不断扩张之时,资金的饥渴可想而知。

我们可以设想:如果销售规模增长50%,而负债总额只增加了30%,负债率自然也就降下来了,风险也就降低了。

因此,从这个意义上讲,“降负债”不是降低负债额,而是在规模扩张的同时控制负债的同比例增加,这才是“降负债、去杠杆”的核心逻辑。

房企的高杠杆还能走多远?

中国经济的“三驾马车”依然在奔跑,消费增速平稳,出口难以预期,投资需要确保稳定、不拖后腿,房地产业会怎么样呢?

既要确保“楼市健康发展”,又要“去杠杆、抑泡沫”,就意味着房地产业的金融空间不会定向收缩,也不会走向宽松,而是维系“平稳”的宏观大势。

因此,房地产的行业大势必然是平稳的,政策也必然是稳定的。

如果我们确定未来的市场大格局是稳定,房企老板们会怎么想呢?

发展型企业最期待的就是市场平稳,只有平稳,企业才能制定战略,才能匹配战略资源,才能招兵买马、备足粮草、大干一场。

如果市场起伏不定、剧烈震荡,企业唯有收缩战线、以求自保,以免成为远古白垩纪时代的被灭绝者。

可以预见,只要预期市场稳定,总会有房企对赌政策,而对赌政策的房企似乎还不会从高杠杆中彻底摆脱出来。

尽管如此,高杠杆依然值得警惕。

中小房企已经不具备加杠杆的本钱了,它们也不会去争什么江湖地位。

反而是百强排名之内的房企日子更加难过。

稳扎稳打的策略,势必导致原有地盘被不断蚕食,新的战场不断被边缘化,企业增长不断放缓;加速奔跑就势必要加大杠杆,在风险不断放大的同时,更担心市场的突变。

这些房企更需要随时关注市场大势和政策变化,一旦风吹草动,就需要及时调整策略,调转方向。

不过,对于监管部门来说,可能倒是不用太担心的,少数房企现金流出问题,大房企巴不得抢着接盘,不会对楼市稳定产生威胁。

网上流传一个汽车驾驶防御性安全技术的小视频,这是浙江省交警总队的权威之作,讲的是:当我们正常驾车行驶之时,经常会有飞来横“货”。

因此,驾驶员必须要提高警惕,随时注意前方可能的险情,同时保持足够的视野。

任何时候,房企都需要留有足够的安全“刹车”距离。

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22、募集资金与偿债保障金专项账户监管银行:三是完善流动性风险和相关监管杠杆治理体系,提升流动性风险管控能力。银行业要按监管要求完善流动性风险治理架构,将同业业务、投资业务、托管业务、理财业务等纳入流动性风险监测范围;按监管要求制定合理的流动性限额和管理方案,采取有效措施降低对同业存单等同业融资的依赖度;纠正利用票据、信贷、同业、理财资管等业务虚增存贷款、赚取不当收益等任意扩表和调节监管指标行为。

“央行货币、流动性工具,注入的资金增量,主要享受者是大行、全国性股份制银行,中小银行占的份额,一直都比较少。”华南某股份制银行高层也对第一财经记者称,正是因为如此,降准偿还到期的MLF,对于大行来说,意味着收回流动性。但对中小银行来说,这种方式实际是注入流动性。

郭树清9日列席人大全会,会前他接受上证报记者独家采访时指出,去年治理银行业乱象效果“还可以”,但是问题还是不少,成绩只是初步的。

广发基金互联网金融部相关人士介绍,投资者在T日交易时间内(下午3点前)通过广发基金官网、手机APP等直销平台赎回权益类基金时选择赎回到广发钱袋子账户,基金份额在“T+1”日上午完成确认,投资者随后就可以通过广发钱袋子的快速取现功能,提前将资金取现到银行卡。

种种迹象表明,加强银行业监管与整治、继续降低中国经济整体杠杆率是决策层降低金融系统风险的既定部署。根据防范化解重大风险的精神,银监会2018年1月12日下发了《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,一周以后,浦发银行成都分行就首当其冲,成为这一轮整治的第一个被查出者,但应该不会是最后一个,这是可以合理预计的。

早前,银行拨备新规也正式下发,明确符合条件的银行拨备覆盖率监管要求由150%调整为120%至150%,贷款拨备率由2.5%调整为1.5%至2.5%。上述举措都部分旨在缓解银行资本金压力。

本文关键字: 房企    杠杆    

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