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焱兹资讯      时间:2018-06-17收藏
专题: 房价大跌前有什么前兆 香港迪士尼乐园 2017怎样去香港生孩子 香港双非2018政策出台 

供楼负担大降至37.99%,负资产仅余5宗 VS 2.16%低息肉搏

“楼疯”再现香港。

根据中原城市领先指数,截至8月12日,该指数已攀升至106.85,较近15年来的最高点102.93(1997年6月),已高出近4个点。中原城市领先指数是基于香港大型地产中介、中原地产的合约成交价编制,反映香港地产市场价格变动。

这意味着,目前的香港楼价,已经超越疯狂的1997年。

数据显示,仅年初至今,香港楼价上涨了近12%。不少普通市民开始望“楼”兴叹。据经络按揭提供数据,截至7月底,香港住宅均价为6260港元/平方英尺。而历史上的1997年最高点,香港平均楼价为6208港元/平方英尺。

银行风控考验

1997年“楼疯”后,香港楼价开始急速下滑。从1997年至2001年,中原城市领先指数从最高峰的102.93,跌至2001年10月的接近40,跌幅高达61%。

在2002年中至2004年初的差不多两年里,该指数曾一度在30至40间徘徊。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆透露,在那段时间,市场充斥着大量投资用途的物业。许多业主因物业价格下跌而深陷“负资产”泥沼,银行也产生了大量坏账。

金管局资料显示,截至2000年6月30日,香港银行体系内157个机构持有总数3307项收回物业,价值130亿港元,正进行收回程序的物业共2539项,价值60亿港元。1999年1月至2000年6月,上述银行出售收回住宅物业数目占住宅物业市场同期销售总数约3%。

而如今,“楼疯”重现,香港银行按揭贷款风险又如何?

香港金管局数据显示,受惠于近期楼价大涨,截至今年第二季,香港银行业负资产住宅按揭贷款从2003年高峰期的10.6万宗,涉及金额1650亿港元,下降至5宗,涉及金额1600万港元,占整体住宅按揭贷款宗数的百分比仅为0.3%;未偿还贷款金额为1600万港元。

无疑,楼价的上涨,很大程度减少了负资产客户无法还贷的可能。

刘圆圆告诉记者,与1997年相比,表面上看,楼价涨至差不多的位置,但在其背后,许多因素都较当时发生了较大变化。

首先,是按揭比例。刘圆圆透露,在1997年时,香港居民的供楼负担比例高达93.2%。即,一位月薪1万港元的贷款者,每个月需偿还9320港元的贷款。而目前,这一数字仅为37.99%。

东亚银行个人银行处物业按揭部主管钱伟伦告诉记者,目前,香港银行业评估坏账风险时,参考的主要因素之一为城市的失业率,以及贷款者的薪资水平等。

其次,1997年后,香港金管局为避免银行出现大量呆坏账,硬性规定银行严格执行“七成住宅按揭上限”。在这种情况下,即使楼价下挫三成,物业尚不至于沦为负资产,这对银行避免坏账提供了保障。

根据金管局数字,截至今年6月,香港银行业提供给客户的按揭比率已从1998年6月时的60%,下跌至54.7%。

此外,香港金管局为了防范银行业信贷风险还出台了一系列监管措施。

钱伟伦告诉记者,从去年开始,香港金管局5月起要求银行业对物业按揭者进行压力测试。银行会要求在供款利息高于借贷利息2%的情况下,客户的供款占收入的比例不能超过60%。而在借贷时,客户供款占收入的比例不得超过50%。

钱伟伦透露,目前,香港银行物业按揭的坏账率仅为0.02%,并在这两年一直维持此低位。

利率低企

值得注意的是,目前银行按揭利率不断下降显示,银行在按揭业务方面十分进取。

经络按揭转介研究部数据显示,香港各大银行的物业按揭平均年利率为2.16%,而在1997至1998年时,这个数字曾高达11.25%。近几个月,一些银行将上述数字从P(港元最优惠利率)-2.7%降到了P-3.1%。例如,若按照汇丰银行的最优惠利率5%计算,上述按揭利率可以低至1.9%,若按照工银香港最优惠利率5.25%计算,则按揭利率最低可至2.15%。

刘圆圆说,十多年前的利率高位是充分考虑房价风险的结果。然而,如今为什么房价再度攀高,香港的按揭利率却持续下降?

“这是市场竞争的结果。”钱伟伦透露,虽然房价高企,但按揭的宗数却较早前萎缩了不少。物业按揭是香港银行业个人银行业务中重要的盈利来源之一。随着热钱不断流入和成交量放缓,银行需要吸引更多的贷款以保证有关业务的收益水平。

根据经络按揭转介研究部提供的数据,在1997年时,同样是高房价,当时月度新按揭贷款金额和宗数最高点达325亿港元和1.67万宗,可是今年以来的最高点仅为202亿港元和8048万宗。

今年3月,标准普尔发布报告,称香港银行业信贷膨胀导致风险上升,尤其香港楼市若下滑,银行对小型开发商的贷款可能出现坏账,此外银行对内地企业的贷款风险也较高。

面对低迷的经济、高企的楼价,提高利率意味着打压经济和楼价,降低利率意味着楼价高企、泡沫横生。这是一场难决的博弈。

截至5月22日,今年香港一手私有楼盘注册金额已达1024.2亿元(港币,下同),较去年上半年680.6亿元高出五成。总成交量也由1月的3300宗左右,升至4月的超过7000宗;此外,面积小于431平方呎(1平方米约为10.76平方呎,下称呎)、总价较低故被称为“上车盘”的销售也呈畅旺态势:累计连升13个月后,总升幅为21.8%;类似的涨势还蔓延至公屋,呎单价贵过私楼的案例亦开始出现。

1997年金融风暴后,恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底,如果参照1997年,房价下跌或许刚刚开始。而且,随着自由行收紧,全球经济动荡,美联储加息,过去12年推动香港房价上涨的一系列动力,如大陆买家、超低利率等因素将不复存在,楼市为悲观笼罩或许不是短期的。瑞银证券、里昂国际等研究机构预测,2016年香港房价会下跌10%左右,而到2017年,香港房价将下跌27%。

香港房价比去年9月高点低了11%业内普遍认为,金管局的接连出招,有以下几重原因:首先是前述“影子银行”的部分资金来自商业银行,一旦楼价出现大幅下挫,会带来严重后果;其次,在此前一段时期内,内地地产商为进入本地市场,往往采取激进的拿地措施,部分香港地产商受此影响,风格亦趋向活跃,对此“双管齐下”如不加控制,会进一步刺激本已炽热的楼市。

报道称,但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制以及内地对资本管制的收紧,正开始抑制购房冲动。来自内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约的房地产销售。

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