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焱兹资讯      时间:2018-07-07收藏
专题: 正确打开方式 康泰纳仕时尚设计培训 内衣时尚秀场 创意总监要学什么专业 

出品:万房研究院

执笔:楼亮

到底是买黄金,还是买房子?这个问题困扰了很多人。

今天易纲行长对外喊话,更加剧了这种担心。就是下面这段话:

这句话想说什么?其实我们地产人并不关心。关心的是,到底要不要买房?

有人看淡下半年市场,少数人持续加仓。到底谁对谁错,市场上的腔调五花八门,让人眼晕脑乱。

首先要回答一个问题,汇率和房价之间有什么联系?

来看下面两张图表:

很多专家和学者,多是根据这两张图表展开分析。对不对呢?既对,也不对。对的原因是,这是理想状态。不对的原因是没有考虑前置条件,就是下面这张图:

蒙代尔说,资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾,所以上面两个模型在实操层面失效。很多专家学者的讲话也就不用看了。

接下来,中央政府会采取何种政策,房价又会有何变化,我们猜测不外乎三种方案,即:

A:弃汇率、保房价(2014年俄罗斯模式);

B:保汇率、弃房价(1991年日本模式);

C:汇率和房价双失守(1997年东南亚模式)。

因为东南亚诸国的经济总量偏小,和中国没有可比性,所以放弃掉,不作分析。

重点分析前两种。

先说第一个:弃汇率、保房价。

其实早期的俄罗斯(1995—1998年5月)和中国外汇体系很相似,有一条【外汇走廊】,即汇率有一个上下浮动的管制范围。到了2014年11月10日,俄罗斯央行宣布取消实际有管制的汇率的上下浮动限制。

在这段时间内,俄罗斯发生很多重大地缘政治事件。反观国内,很多关心政局的朋友可以作个比较参考。汇率是贸易战的最高级别,背后都是持续的掰腕子过程。

有一个细节要关注,在2006年6月30日,卢布实现了完全可自由兑换。这和美国的强制性干涉有密切关系。正在迈出关键一步,才有了后来的外汇管制放开。

这个不是我们关心的重点。接下来,俄罗斯发生大规模资本外逃,俄罗斯央行一方面连续上调基准利率(我们央行最近也一直干这事),从2013年9月的5.5%上调圣2014年12月的17%。同时动用巨额外汇储备对冲汇率下跌。

虽然短期内卢布汇率下跌,但是,俄罗斯的房子却震荡上升。

在这之前,也就是2008年之前,俄罗斯的房地产市场,和中国一样,也是市场化,市场定价,房价一直在涨。普京大帝还将住房当成国家四大优先产业发展。梅德韦杰夫说,让伟大的俄罗斯人都拥有房产。

这一点和我们当下政策有区别。我们现在的政策是,穷人租房,富人买房。这是很理性的经济策略。

所以,那场贸易战争,俄罗斯放弃汇率抵抗后,国内的房地产是为数不多的保值增值资产。有一组数据证明这个观点:从2014年12月到2016年6月,俄罗斯房价上涨3.6%。在普跌的市场,这是很不容易。

同样的道理,如果中国政策放弃汇率抵抗,国内能够保值增置的资产中,只有房产。

再来看第二种方案:保汇率、弃房价

中国政府会不会放弃汇率抵制,我们不知道。但是,当年日本是这么做的,它对于房价的影响又有哪些?

1985年9月,日本在纽约广场饭店签署了著名的《广场协议》。始因和中美贸易战很相似——巨额的贸易逆差,美国人不干了。

但是,签署《广场协议》后,美、英、法等国在外汇市场大量抛售美元,美元大幅贬值,日元在三其后的三年间升值到了86.1%。

现在很多人担心,人民币会不会沦为日元当年的下场。其实,这个只是结果,关键要看应对。

日本政府采用了两招,一是刺激内需,二是放松金融管制。

这两条经济政策下的具体做法,对于中国政府当下有很多启发意义。

一是金融脱媒。日本实行税改,重征了利息所得税。

二是发债,疯狂发债。1986年到1989年间,日本政府累计发行债券9.8万亿日元,地方政府发行3.6万亿日元。

近期国内实行两招反其道而行为,一是加强金融监管,二是对地方政府发债监管越来越严。这都是有备而来,要准备恶战的大招。

但是,我们最关心的是日本政府对房价的态度。当时谁也没有想到,日本政府下了一个最狠的招数:弃房价。

1987年,日本财务省发布一项政策,要求【房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度】。实际上,到1991年,日本商业银行已经实际上停止了对房地产的贷款。

这是非常致命的一招。因为接下来,日本5次加息,股市先破,房价也破。在1992年,日本又出一个晕招,【地价税】,规定【凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收】。这其实就是当下中国热议的【房产税】。

从此以后,日本陷入长达20年的经济衰退。

当下中国汇率之战怎么走?日本的教训值得借鉴,如果挤破房地产泡沫,灾难将是降临。如果走俄罗斯模式,也不现实。

只有一条路可走,没有支付能力的人租房,富人买房放开,维持资产价格高位。

在保汇率,还是保房价的选择题上,没有第二条可走。

责任编辑:刘万里 SF014

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